Di dunia properti pasti sudah tidak asing dengan istilah AJB dan SHM. Akta Jual Beli (AJB) dan Surat Hak Milik (SHM) sering dijumpai saat membeli rumah, tanah, atau properti lainnya. Kedua dokumen tersebut perlu dipersiapkan Ketika melakukan jual beli properti.
Dokumen-dokumen tersebut terkait dengan legalitas dan memiliki kekuatan hukum yang berbeda. Kedua dokumen ersebut memuat keterangan mengenai status hukum bidang tanah, dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang hak dan hak pihak lain, serta beban-beban lain pada tanah tersebut.
Lalu, apa bedanya Akta Jual Beli (AJB) dan Surat Hak Milik (SHM)? Berikut penjelasannya!
Akta Jual Beli (AJB)
AJB merupakan akta atau dokumen berupa bukti telah terjadinya jual beli dan adanya pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Namun, walaupun AJB merupakan bukti adanya jual beli, AJB bukan bukti sah atas kepemilikan tanah atau properti, karena AJB tidak dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) melainkan dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
AJB menjadi bukti bahwa adanya pengalihan ha katas properti dari penjual ke pembeli, akan tetapi AJB tidak dapat menjadi bukti sah atas kepemilikan tanah atau properti.
Surat Hak Milik (SHM)
SHM merupakan kepemilikan tertinggi dan memiliki hak yang paling kuat atas suatu tanah dan bangunan. Surat Hak Milik (SHM) sendiri adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak lahan dan atau tanah yang dimiliki pemegang sertifikat. SHM sering disebut sertifikat paling kuat karena pihak lain tidak akan campur tangan atas kepemilikan tanah atau lahan dan properti tersebut.
Kalau AJB diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), SHM diterbitkan langsung oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Berikut rincian perbedaan Akta Jual Beli dan Surat Hak Milik
Akta Jual Beli (AJB)
- Akta atau bukti dari adanya proses jual beli tanah atau bangunan
- Bukti yang sah atas proses transaksi pembelian tanah atau bangunan
- Bukti telah terjadi transaksi pengalihan ha katas tanag dan bangunan
- Dibuat oleh Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Surat Hak Milik (SHM)
- Kepemilikan hak paling tinggi dan paling kuat atas tanah atau bangunan
- Dokumen yang sah bagi pemilik tanah atau bangunan
- Hak penggunaannya berlalu seterusnya, dan dapat digadaikan, dijual, dijadikan jaminan bank, disewakan, hingga diwakafkan
- Dibuat oleh Badan Pertanahan Negara (BPN)
AJB dan SHM walaupun berbeda namun saling berhubungan. Saat akan membuat SHM, perlu adanya AJB untuk membuktikan bahwa proses transaksi dan pengalihan hak tanah atau bangunan telah terjadi. Sehingga, jika membeli tanah dengan AJB tanpa SHM, perlunya untuk mengubah AJB menjadi SHM sehingga anda memiliki hak penuh dan kuat dengan adanya SHM.
Persyaratan yang harus disiapkan dan dilengkapi untuk memproses AJB menjadi SHM.
- Fotokopi KTP
- Fotokopi KK
- Fotokopi NPWP
- Akta Jual Beli
- Bukti Pembayaran PBB (khusus penjual)
- Surat Bebas Sengketa Tanah dari Kelurahan (khusus penjual)
Cara mengubah AJB menjadi SHM
- Mendaftar dan mengisi formular di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN)
- Melakukan proses pengukuran tanah pada tanah yang ingin diubah dari AJB menjadi SHM. Proses pengukuran ini juga dilakukan oleh petugas dari Badan Pertanahan Nasional (BPN)
- Setelah melakukan pengukuran tanah, selanjutnya petugas BPN akan melakukan pemetaan dan pencetakan luas rumah dan membuat surat ukur dan mengesahkannya.
- Selanjutnya, BPN akan menerbitkan SK Hak Atas Tanag dalam bentuk SHM dan sertifikat tersebut bisa diambil di lokasi kantor BPN tempat sebelumnya mendaftar.
